Comment accompagner un client lors d'une transaction forestière?
challenge
Dans le cadre d’une indivision, TerrAgree a été mandaté par ses clients afin d’évaluer une forêt composée en majorité de chêne de très haute qualité.
L’objectif pour les propriétaires : vendre rapidement et sans négociation.
solution
Tout dossier réalisé par l’équipe TerrAgree est composé d’une étude de marché forestier selon son emplacement et sa superficie et d’une étude de marché du bois selon l’essence et le marché actualisé.
Sur ce dossier TerrAgree a travaillé selon les 2 approches suivantes :
- Approche technique
- Stratégie commerciale
Approche technique :
Notre équipe a réalisé l’estimation selon 5 méthodes d’évaluations :
- Valeur technique :
L’estimation de la valeur technique est un élément essentiel dans la détermination du prix de vente d’un bien forestier. Elle correspond à la somme des valeurs du fond et de la superficie.
La valeur du fond inclus le sol et toutes les valeurs qui lui sont incorporées. Elle varie fortement en fonction : du secteur géographique, du potentiel de production de la station et de l’accessibilité. Faute de véritables éléments de comparaisons elle est déterminée de façon consensuelle par le forestier. La valeur des fonds boisés reste néanmoins intimement liée à la valeur des terrains agricole.
L’évaluation de la valeur de consommation d’un peuplement s’apprécie à vue ou grâce à un inventaire. La décote immobilière est un élément subjectif qui prend en compte plusieurs critères tels que : le stade de maturité des peuplements, les investissements à prévoir sur la propriété ou les risques liés à l’investissement forestier.
La valeur de la superficie correspond à la valeur de l’ensemble des arbres qui poussent sur le fond, appelée valeur de consommation, à laquelle on applique une décote immobilière.
- Valeur Vénale :
La valeur vénale est subjective c’est-à-dire qu’elle est issue de la perception de l’évaluateur. Nous avons besoin pour la calculer d’un échantillonnage suffisant permettant d’obtenir le prix maximum qu’on obtiendrait pour ce bien, sur un marché suffisamment concurrentiel pour être représentatif.
Dans notre cas la problématique du marché forestier est que les mises en vente sur le marché restent minimes voir anecdotiques. TerrAgree a voulu conceptualiser la valeur vénale afin de la rendre plus objective. L’objectif est de mettre en lumière les facteurs essentiels à l’achat et d’en sortir avec l’inévitable : « à dire d’expert ».
- Approche de séquestration carbone :
Le volume de carbone stocké sur une propriété peut être déterminé en estimant le volume de bois présent à l’instant « t ». On considère en règle générale que 1m3 de bois équivaut à 1 tonne de CO2.
La « capacité de stockage » c’est la faculté qu’a un arbre à absorber le carbone présent dans l’atmosphère. Cette capacité évolue en fonction de l’âge du peuplement, de l’essence et de nombreux autres critères. Les arbres atteignent, en règle générale, leur pleine capacité de stockage entre 10 et 40 ans.
- La valeur environnementale :
La valeur environnementale est une valeur qui est apparue assez récemment. Elle prend en compte la valeur économique des différents services écosystémiques que rend la forêt. Ainsi, en fonction de différents critères on pourra déterminer si le potentiel environnemental est correctement exploité.
Le potentiel environnemental prend en compte les critères suivants à l’échelle d’une forêt ou d’une parcelle :
- Le nombre d’essences.
- L’âge des peuplements
- La sylviculture adoptée
- La présence de zones naturelles protégées.
- L’existence de bois mort sec sur pied ou au sol.
- Le contexte territorial (présence d’agglomération, fréquentation par le public, …)
- La présence de mardelle forestière, de ruisseau ou d’Etang.
- La diversité des écosystèmes.
- La filtration de l’eau
- L’impact paysagé
- Valeur financière :
Il existe différentes formules pour calculer la rentabilité d’un investissement immobilier. Chaque formule présente des résultats différents et donne une approche d’une réalité. Le calcul de la rentabilité n’est pas une science exacte. Il ne pourra jamais prendre en compte une modification inattendue des réalités du terrain.
TerrAgree a travaillé pendant 2 ans afin de mettre au point son tableur d’estimation financière
Prenez contact avec un de nos consultant pour parler finance forestière.
Stratégie commerciale :
TerrAgree identifie quelle cible client correspond le mieux à ce type de massif selon critères les suivants :
- Superficie
- Budget
- Emplacement
- Besoin
- Enjeux
Définition de la stratégie client.
résultats
Une vente rapide sans négociation de prix.
Ne vaut mieux-t-il pas dicter le prix, que de le subir ?
Il vaut mieux dicter le prix, que de le subir !
